L’investissement est dans le pré !

Aujourd’hui, je donne la place à Nicolas, un fidèle lecteur du Nouveau Tournant™. Il rédige le blog « Business Itinéraire » , dédié à l’indépendance financière. Cet article vous donnera une petite idée de ce que vous pourrez découvrir sur son site. Bonne lecture !

De nos jours, de plus en plus d’investissements sont accessibles au grand public et les terres agricoles ne dérogent pas à la règle. Dans cet article, nous allons voir comment tirer partie d’un tel investissement et comment procéder pour en profiter. 

Depuis quelques années, les fonds d’investissements étrangers s’intéressent de plus en plus à nos terres agricoles. Prenant toujours de plus en plus de parts dans ces dernières, elles sont désormais accessibles au grand public français.

Concrètement, en investissant dans une terre agricole, vous devenez propriétaire d’une ou plusieurs parcelles de terrain. Vous mettrez ensuite cette parcelle en location auprès d’un cultivateur. A noter que vous pouvez acheter une parcelle déjà exploitée et continuer la location en cours.

En contrepartie, cette location vous fera jouir d’un loyer régulier. La récurrence de ce loyer, dit « fermage »,  est fixée au préalable par le contrat de location. Coté rendement, nous sommes là dans un investissement très safe. Ce qui implique donc un rendement modeste. En effet, ce dernier oscille entre 1 et 3%. 

Cependant, ce n’est pas la seule chose à prendre en compte. La fiscalité liée à ces rentes est aussi relativement clémente. De plus, les groupements permettant ces placements sont surveillés et régulés par l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF). Cette dernière lui attribue un numéro d’enregistrement qui confère donc encore plus de sécurité à cet investissement. 

Prix d’une parcelle de terre agricole

Si l’on aborde le sujet des groupements, ce n’est pas pour rien. Une terre entière seule n’est clairement pas accessible à toutes les bourses. Et c’est peu dire puisqu’il vous faudra compter entre 200 et 500 000 euros en fonction de la localisation et de l’exploitation de cette dernière. De plus, depuis 2011 les prix n’ont cessé de grimper entrainant des hausses de prix de plus de 35%.

Les Groupement Foncier Agricole (GFA) sont l’équivalent d’une SCI en immobilier. Ils ont été créés afin de permettre à tout un chacun d’ investir dans des terres agricoles sans devoir contracter un crédit sur 25 ans.

Et comme pour l’immobiler, l’emplacement de votre parcelle est le principal facteur déterminant le prix de celle-ci. Ainsi, une parcelle située en Ile de France, peut revenir à plus de 10 000€ l’hectare alors que dans certaines contrées bien plus rurales, ce dernier peut descendre à 1000€.

La localisation et l’exploitation

Chaque région n’utilise pas ses terres agricoles de la même façon. En effet, certaines sont plus propices à la culture de céréales, d’autres plus propices aux légumes, aux vignes ou encore, pour certaines régions, elles sont utilisées comme pâturage pour les animaux d’élevage.

Ainsi, les régions exploitant leurs terres pour les cultures céréalières sont parmi les plus chères. On retrouve notamment les Hauts de France avec un hectare « céréalier » pouvant dépasser les 9 000€. A noter que les parcelles sont également moins chères si elles sont déjà exploitées. 

Pour reprendre les Hauts de France, vous dépasserez donc les 9000€ pour un hectare libre, alors qu’un hectare exploité vous reviendra à environ 6000€. Les terres agricoles des régions d’élevage comme le Limousin sont moins valorisées et donc moins chères. On trouve donc un hectare libre pour environ 5000€.

Prix d’une part via GFA

Acquérir une ou plusieurs parcelles de terre agricole est donc bien plus abordable si vous passez par un GFA.  Pour briser le suspense, pour investir via l’un de ces groupements, les parts nécessitent rarement plus de 5000€. Alors, certes, ce n’est pas à la portée de tous, mais c’est toutefois bien plus accessible qu’une parcelle a 200K. 

Outre l’accessibilité financière des parts, la simplicité d’investissement est également un atout de taille pour les GFA lorsque l’on souhaite investir dans les terres agricoles. De plus, vous conservez les avantages fiscaux et successoraux inhérents aux terres agricoles. Nous reviendrons sur ces avantages un peu plus tard.

A signaler que le rendement sera également identique que vous achetiez une terre entière ou des parts de GFA. Vous pourrez donc tabler entre 1 et 3% par an.

Rendement et opportunité

Comme nous l’avons vu, le rendement tourne aux alentours de 2%. Ce qui amène donc un fermage qui oscille entre 150 et 220€ par an. Ce rendement n’est toutefois pas fixé par le contrat de location. En effet, ce sont les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) de votre région qui encadrent directement les montants du loyer. C’est donc un point à analyser de près.

Egalement comme l’immobilier, l’achat revente de parcelle peut également s’avérer très intéressant. La hausse croissante de besoins en nourriture ainsi que l’agrandissement des zones urbaines peut littéralement faire flamber le prix de ces dernières. Si en plus, votre terrain peut être constructible, c’est le jackpot. Vous pouvez vous retrouver à faire x4 voire plus.

Cela dit, c’est à prendre avec des pincettes. La Safer de votre région peut exercer son droit de préemption si celle-ci estime que votre opération est trop spéculative.

Les fiscalités des terrains agricoles

Parlons impôts et fiscalité. Comme pour tout ce qui génère de l’argent, les terrains agricoles ne dérogent pas à la règle et sont eux aussi imposés. Toutefois, vous constaterez que ces derniers sont relativement souples. 

Pour faire simple, les fonds perçus via le fermage ou via la plus-value d’une revente sont imposés comme des revenus fonciers classiques.  Vous devez donc les déclarer et ils seront soumis à votre impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition.

Côté transmission maintenant. Qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession, si la valeur globale de votre propriété n’excède pas les 300 000€, seuls 25% de cette valeur sera taxée. Au-delà des 300k, la taxe s’appliquera sur 50% de celle-ci.

Conclusion

Investir dans une terre agricole peut donc être intéressant sur le long terme. Comme l’immobilier, la  condition principale est de bien choisir l’emplacement de cette dernière.  Il vous faudra également vérifier les tenants et aboutissants des contrats de location ainsi que l’exploitant de votre parcelle et les règles inhérentes à votre région.

Business Itineraire

Nous avons pris beaucoup de plaisir à rédiger cet article pour Christelle et son blog Nouveau Tournant. Nous espérons sincèrement que ce dernier vous aura plu. Si vous souhaitez découvrir d’autres investissements insolites et beaucoup de contenus sur le monde de l’investissement et de l’entrepreneuriat, nous vous donnons rendez vous sur notre site : www.businessitinéraire.com

A votre succès,

L’équipe Business Itinéraire