Elise Franck – Portrait d’investisseuse n°2

A bien y réfléchir, le tout premier livre que j’ai lu sur l’investissement locatif est celui-ci : Comment je suis devenue rentière en quatre ans, Elise Franck.

On était en alors en 2010. J’avais déjà investi dans l’immobilier à 2 reprises mais je ne dégageais pas assez de cashflow pour être rentière. Les erreurs du début 😉

Heureusement que depuis, je me suis bien rattrapée…

Vous aussi, si vous vous lancez dans l’immobilier, inspirez vous du parcours d’Elise Franck pour vous donner une bonne dose de motivation.

Maintenant, assez de blabla, laissez-moi vous raconter en détail comment cette jeune femme est devenue rentière en 4 ans.

Comment devenir rentier immobilier comme Elise Franck ?

Agée alors d’une vingtaine d’années, la jeune Elise Franck a enchaîné les boulots parisiens avant de se lancer dans l’immobilier :

hôtesse de l’air, vendeuse, responsable de boutique, multi tâches au Quick, commerciale, hôtesse de salon, conseillère en agence matrimoniale, …

Son dernier poste, avant de devenir rentière, était secrétaire dans un groupe bancaire. Poste qu’elle a occupé durant 6 ans.

Son salaire s’élevait à 1300 euros par mois.

Seulement voilà, ce CDI, comme tous les précédents contrats, ne la satisfaisait pas.

Son unique objectif ? Devenir indépendante financière sous 4 ans.

Sacré challenge !

Comment elle y est arrivée ?

A force d’obstination et de patience.

Elle partait pourtant avec quelques handicaps : pas du tout familiarisée avec le monde de l’immobilier et un salaire modeste.

Oui mais elle avait cette qualité d’être persévérante. Qualité essentielle sans quoi elle ne serait pas parvenue à atteindre son objectif.

2ème carte atout qu’elle avait en sa possession : un gout très prononcé et un don pour la décoration. Autant vous dire que cette compétence lui a été très utile pour valoriser au maximum tous ses biens.

3ème atout, Elise est une fine stratège. Voici un petit résumé de sa stratégie immobilière :

• un prix d’achat de 15 % à 20 % moins cher que le marché
• des emprunts sur une durée longue (souvent 25 ans)
• une rénovation et une décoration pour valoriser au maximum ses biens
• des photos vendeuses
• un prix de vente et de location supérieure à la moyenne du marché (location meublée recommandés)
• des opérations d’achat/revente avant d’épuiser sa capacité d’emprunt bancaire

Le détail de toutes ses premières opérations immobilières

Deux ans après son arrivée dans l’entreprise bancaire, Elise Franck a commencé activement à investir.

Elle raconte que durant ses journées de travail, elle profitait de ses pauses entre midi et 2, pour ne faire que ça :

recherches et visites d’appartements, rendez-vous avec les banquiers, coup de fil avec les artisans …

Et voici comment tout a commencé avec cette première acquisition :

un studio parisien de 40m2 pour 145 000 euros., au 4ème étage sans ascenseur.

Jusque là rien d’original.

Mais elle a eu cette bonne idée : transformer ce studio en 2 pièces. Donc 2 loyers en prime au lieu d’un seul, pour un montant de 1550 euros.

Cerise sur le gâteau, elle découvre qu’en achetant cet appartement, elle détient également une cave d’une belle superficie (60m2). Peinture et sol refaits, elle décide de louer cette cave pour un montant de 800 euros par mois !!

Et oui, sa cave est située dans un quartier parisien très prisé des commerçants : Montorgueil.

Avec cette première acquisition, elle doit rembourser 730 euros par mois. Rien qu’avec les loyers de ses 2 appartements, elle perçoit 1300 euros par mois. Soit 570 euros en cashflow !

Une affaire en or qui lui permet d’investir ensuite dans d’autres biens sur 4 ans :

• Achat d’un studio de 15 m2, au 5ème étage sans ascenseur. Mensualités de 196 euros et un loyer de 700 euros, soit 504 euros de cashflow.
• 1 achat-revente d’un deux pièces qui lui a permis de récupérer 45000 euros net d’impôt sur la plus-value (durée de l’opération : 5 mois)
• 2ème achat-revente d’un deux pièces avec un gain de 34899 euros net d’impôt (durée de l’opération : 4 mois)
• Puis Achat d’un studio de 20m2, acheté cash à l’aide des 2 précédentes plus-values, (82000 prix d’achat). Pas de mensualités à rembourser et un loyer de 1000 euros.
• Achat d’un local commercial : boutique de 50m2 en rez-de-chaussée, pour un prix de 150 000 euros. Mensualités de 973 euros, Loyer de 1300 euros. Soit 327 euros en net perçus
• Deux places de parking : 27000 euros, 150 euros de mensualités et 300 euros de loyers. Soit 150 euros en net perçus
• Enfin, sur son tout premier achat, elle a remboursé une partie de son emprunt afin de diminuer ses mensualités, soit un cashflow qui est passé de 570 à 874 euros

Allez y, je vous en prie, faites les totaux. Bon je vous aide…

En l’espace de 4 ans, Elise Franck a donc réussi à dégager comme revenu mensuel : 2901 euros (avant impôts). Ce qui lui a permis de quitter son travail et de devenir rentière. Elle n’avait alors que 33 ans…

J’apporte également cette information : Elise Franck a préféré rester locataire plutôt que d’acheter sa résidence principale.

Comme elle l’explique dans son livre, « c’est aussi grâce à cela que j’ai pu acquérir rapidement plusieurs biens ».

C’est la même stratégie que j’utilise et que je détaille dans cet article : Devenir jeune propriétaire ou rester vieux locataire ?.

Rentière … et après ?

Elise Franck aurait pu décider de vivre pleinement de sa vie rentière mais c’était sans compter sa soif d’entreprendre. A l’automne, Elise créé sa société de conseil « Elise Franck Conseil ». Dans quoi ? Dans l’immobilier bien sur !

Son objectif : rechercher pour ses clients les meilleurs investissements locatifs sur le marché. Son offre de services se présente sous la forme d’un package global : sélection du produit, la gestion des travaux, la décoration, puis la mise en place du locataire et gestion.

Pas d’autres activités connues à ce jour …

J’espère que ce portrait vous a plu. Je précise que cet article ne fait pas l’objet d’un partenariat avec Elise Franck Conseil.

C’était pour moi l’occasion rêvée pour vous montrer (encore une fois) que l’immobilier n’est pas qu’une affaire d’hommes 😉

Pour plus de précisions sur le parcours d’Elise Franck et sur tout le détail de ses acquisitions, je vous invite à découvrir son livre  » Comment je suis devenue rentière en quatre ans « .